Die Ankündigungen zur Mietsteigerung, die im vergangenen Sommer veröffentlicht wurden, teilten eine gemeinsame Arithmetik. Eine Vierprozentige Erhöhung bei einer monatlichen Rate von $ 1.100 fügt $ 44 hinzu. Eine siebenprozentige Erhöhung fügt $ 77 hinzu. An einer öffentlichen Universität, an der sich die Gehälter von Campus-Arbeitsplätzen kaum bewegt haben, ist diese Zahl kein Punkt.
Diese Benachrichtigungen kamen aus einer Vereinbarung, die viele Universitäten jahrelang gefördert haben: die Studentenwohnung öffentlich-private Partnerschaft, oder P3. Im Rahmen des Modells trägt eine Universität Land oder eine langfristige Grundstücksvermietung bei, während ein privater Entwickler das Gebäude finanziert, baut und betreibt. Die Universität vermeidet, Schulden zu ihrer eigenen Bilanz hinzuzufügen. Der Entwickler erhält Mieteinkommen und in der Regel einen langen Vertrag. Der Student erhält ein Bett, eine Miete und einen Mietplan, der außerhalb des öffentlichen Haushaltsprozesses der Universität festgelegt ist.
Dieses Modell änderte die physische Form der Campus-Wohnung. Es änderte auch, wer die Schuld bekommt, wenn die Mieten steigen.
Wie ein Studentenwohnhaus P3 funktioniert
Ein Wohnungs P3 ist ein Vertrag, kein einziges Standardprodukt. In der häufigsten Version unterzeichnet eine Universität einen 30- bis 50-jährigen Grundleasingvertrag mit einem Entwickler, und der Entwickler sammelt Eigenkapital, Baufinanzierung, dauerhafte Schulden und eine Entwicklungsgebühr. Einige Vereinbarungen werden als Verfügbarkeits-Zahlungsverträge unterzeichnet, bei denen die Universität regelmäßige Zahlungen tätigt, sobald das Gebäude verfügbar ist. Andere verlassen sich fast vollständig auf Studentenmietenzahlungen, wobei die Universität verspricht, Betten zu füllen oder Bewohner in das Projekt zu steuern.
Der Appell ist einfach für einen Campus mit begrenzter Ausleihkapazität. Staatliche Kapitalbudgets waren langsam, in den 1960er Jahren erbaute Wohnungen müssen Reparaturen durchführen, und das Zulassungswachstum in Teilen des Sun Belt hat die Nachfrage nach Tausenden neuer Betten schnell geschaffen.
Der Kompromiss ist weniger sichtbar, wenn das Band geschnitten wird. Der Entwickler muss eine Rendite verdienen. Diese Rendite kommt aus Mieten, Parkplätzen, Einzelhandel oder laufenden Gebühren. Studenten unterzeichnen Mieten direkt mit dem Betreiber oder mit einem Universitätsunternehmen. Wenn die Pro forma aufhört zu arbeiten, verschwindet das Defizit nicht.
Der finanzielle Druck kommt von mehreren Richtungen gleichzeitig
Zinssätze sind die mechanischste Belastung.Ein Projekt, das 2019 mit schwankenden Schulden finanziert wurde, sah anders aus, als die Benchmark-Darlehenskosten von nahezu null im Jahr 2021 auf mehr als 4 Prozent bis Ende 2023 verschoben wurden.Zuschüsse wurden schwieriger zu erhalten, Erweiterungen kamen mit höheren Gebühren und Refinanzierungen wurden teurer.Selbst Projekte mit festen Schulden wurden mit höheren Baubudgets, Versicherungsprämien, Dienstleistungsverträgen, Personal- und Wartungskosten konfrontiert als die ursprünglichen Tabellen angenommen.
Die öffentliche Einschreibung wuchs nach der Pandemie ungleichmäßig, und der lange vorhergesagte demografische Rückgang dokumentiert in der Berichterstattung über dieErstes Jahr Cliffhat begonnen, in Teilen des Mittleren Westens und Nordostens anzukommen.Ein Gebäude, das um 95 Prozent der Belegung geplant ist, hat wenig Schlankheit, wenn die tatsächliche Zahl auf 88 Prozent oder 82 Prozent fällt.Private Betreiber haben reagiert, indem sie Betten konsolidieren, still diskontieren und manchmal die Universitäten bitten, die Mindestbelegungsbestimmungen einzuhalten.
Erschwinglichkeit ist der dritte Druck, und es verbindet die anderen. Studenten und Familien haben Ausgabenlimits geformt durch Unterricht und Hilfepakete, durch lokale Löhne, durch Nahrungsmittel- und Transportkosten und durch die Miete selbst. Das Hope Center für College, Community und Justiz hat wiederholt dokumentiert hohe Raten von Wohnungsunsicherheit unter Hochschulstudenten.
Die Übernahme von 12,8 Milliarden US-Dollar durch Blackstone von American Campus Communities im Jahr 2022 stellte das Ausmaß des Sektors in Sicht. American Campus Communities betreibt Studentenwohnungen an Dutzenden von Universitäten.
Rent-Proteste haben private Mieten in öffentliche Forderungen verwandelt
Das Vereinigte Königreich bot eine frühe Prüfung an. Während des akademischen Jahres 2020-21 hielten Studenten an der University of Manchester und anderen britischen Universitäten die Miete zurück, als Reaktion auf geschlossene Campus und Online-Unterricht. Die Kampagnen variierten, aber die Nachfrage wiederholte sich: Die Universität hatte Bettverträge abgeschlossen, viele Studenten konnten sie nicht benutzen, die Mietrechnung bat sie, die Lücke zu bezahlen, und der Campus blieb geschlossen oder meist online.
Abdeckung inInnerhalb höherer Edhat den Protesten gefolgt, und die gleiche organisierende Logik hat sich auf US-Campuses, wo Studentenmieter Gewerkschaften jetzt behandeln eine P3 Miete weniger wie ein privater Vertrag und mehr wie eine Erweiterung der Universitäts eigenes Erschwinglichkeitsproblem. Das Framing hat Kraft. Studenten erleben die P3 nicht als eine Übertragung des Risikos. Sie erleben den Namen des Gebäudes, seine Lage auf dem Campus Land, das Wohnungsportal der Universität und das Büro für Studentenangelegenheiten, die verspätete Gebühren als eine kontinuierliche Institution behandelt.
Die Forderungen sind oft spezifisch. Ein Einfrieren der jährlichen Erhöhungen. Eine Decke, die an die finanzielle Unterstützung der Studierenden gebunden ist. Ein Studentensitz auf dem Zinssatzkomitee. Ein transparenter Betriebsbudget. Dies ist keine Nostalgie für das öffentliche Eigentum; es ist ein Versuch, die private Bilanz zurück in ein öffentliches Gespräch zu bringen.
Was Administratoren jetzt beobachten
Rating-Analysten, die die Hochschulfinanzierung verfolgen, haben begonnen, schärfere Fragen zu den P3-Vertragen zu stellen, die während des letzten Jahrzehnts unterzeichnet wurden. Die Sorge besteht nicht darin, dass Studentenwohnungen zusammenbrechen werden. Die Nachfrage bleibt vergleichsweise stabil. Die Sorge besteht darin, dass die Geschäfte mit optimistischem Mietenwachstum und dünnen Kissen strukturiert wurden, und dass die Universitäten einer Wahl ausgesetzt sein können, ob sie einen privaten Partner scheitern lassen, die Kosten absorbieren, die die Partnerschaft vermeiden sollte, oder für eine Wohnungskrise verantwortlich gemacht werden, die sie nicht direkt verwalten.
S&P Global Ratings hat eine öffentliche Finanzforschung über den Sektor veröffentlicht, die Campus-Administratoren auf ihrer Website überprüfen könnenStudentenwohnungen und öffentliche FinanzenFür Universitäten besteht das Signal darin, sich nicht vollständig von den P3s zurückzuziehen.Es besteht darin, die Annahmen des nächsten Abkommens über Mietwachstum, Beschäftigung, Erschwinglichkeit und Anreize zu untersuchen und zu fragen, was passiert, wenn sich die tatsächlichen Zahlen des Projekts von der Proforma entfernen.
Das Problem der Erschwinglichkeit liegt innerhalb des gleichen Eintragungs- und Budgetumfelds, das in der Berichterstattung überÖffentliche Hochschulen steigenund onBundesstudentenhilfe und DarlehensdienstleistungenSie sind getrennte Ausschüsse mit einer gemeinsamen Arithmetik: Die Gesamtkosten eines Studenten müssen irgendwo kommen.
Einige Institutionen beginnen, die Erschwinglichkeit in die nächste Generation von Angeboten zu schreiben. sie verlangen, dass Entwickler einen Prozentsatz von Einheiten bei Untermarktmieten beiseite legen, jährliche Erhöhungen einschränken, einen Teil der Betten unter der von der Universität verwalteten Preisgestaltung halten und jährliche Betriebsbudgets veröffentlichen.
Die schwierigste Frage für einen Campus ist nicht, ob ein P3 legal war oder sogar ob es effizient war. Es ist, ob die Institution ihre Wohnkosten den Studenten erklären kann, die sie rekrutiert.
Eine Universität, die vor dem nächsten Mietzyklus mit ihrem privaten Partner sitzen kann, sich die tatsächlichen Besatzungsdaten ansehen und den Deal auf die Verdienste anpassen kann, wird sich in einer anderen Position befinden als eine, die auf einen Mietstreik wartet.
