Die Befreiung für Bildungsimmobilien ist alt, breit und wird jetzt von Bürgermeistern bestritten, die die Universitäten als die größten Grundbesitzer in der Stadt und die kleinsten Beiträge an die Feuerwehr, Straßenwartung, Schulbudget oder Rentenfonds sehen.
In Boston, Providence, Princeton und Philadelphia ist das Ergebnis ein Patchwork von verhandelten Zahlungen namens Zahlungen anstelle von Steuern oder Piloten.Jeder Deal hat eine andere Mathematik, eine andere Politik und die gleiche zugrunde liegende Frage: sollte ein steuerfreier Campus steuerfrei bleiben, wenn die Stadt um sie herum kämpft?
Private gemeinnützige Universitäten in den Vereinigten Staaten sind im Allgemeinen von lokalen Immobiliensteuern unter staatlichen Wohltätigkeitsbefreiungen befreit. Öffentliche Universitäten sind befreit, weil der Staat das Eigentum besitzt. Kein Bundesgesetz schafft eine Vereinbarung; die Staaten setzen die Regeln, weshalb Stadtbeamte, die Einnahmen wollen, oft verhandeln müssen, anstatt eine Rechnung zu senden.
Der kommunale Druck, der den Kampf treibt
Die Immobiliensteuer ist die größte einzige Quelle der lokalen Einnahmen in vielen amerikanischen Städten. Schulbezirke, öffentliche Sicherheit, Straßenreparatur und Schuldendienst sind davon abhängig.Wenn eine Universität einen Stadtblock für ein Forschungslabor besitzt, erzeugt dieser Block keine Immobiliensteuer.
Der Druck ist aus zwei Gründen gestiegen. Die Werte des gewerblichen Eigentums in vielen Innenstädten sind gesunken und schneiden in die Steuergrundlage ein. Universitätsunterstützung und Gebäudekampagnen sind hoch sichtbar geblieben. Dieser Kontrast zeigt sich in Städtebeiratehörungen und in staatlichen Gesetzgebungen, wo gewählte Beamte fragen, warum eine Milliarden-Dollar-Institution weniger zahlt als ein Eckgeschäft. Die Frage ist nicht neu, aber die steuerliche Sorge dahinter ist.
Kleine Städte mit großen Forschungsuniversitäten fühlen sich am härtesten. Sie können ihre Steuerbasis nicht so diversifizieren, wie eine große Metro kann. Der Campus ist sowohl ihre wirtschaftliche Identität als auch ein Loch in der Steuerrolle. Deshalb kommen die stärksten Anforderungen von Orten wie Providence, New Haven, Princeton und einer Reihe kleinerer College-Städte anstatt von den größten kommerziellen Hauptstädten.
Stattdessen vereinbaren die Gemeinden Bargeld, unterzeichneten mehrjährige Verpflichtungen und eine bessere Verhandlungsposition im nächsten Bewertungskampf.
Boston führt das größte formelle Programm
Boston hat das am meisten beobachtete Pilot-Programm im Land. Die Stadt hat es im Jahr 2011 geschaffen, und es bittet gemeinnützige Organisationen mit Immobilien, die über 15 Millionen US-Dollar geschätzt wurden, um 25 Prozent dessen zu zahlen, was eine vollständige Immobiliensteuerrechnung wäre. Universitäten, Forschungskrankenhäuser, Kulturinstitute und einige große Wohltätigkeitsorganisationen erhalten die Anfrage.Seite des PilotenprogrammsSie enthält die Formel und die Anforderungen an die jährliche Berichterstattung.
Eine Zahlung anstelle von Steuern ist genau das, was der Name sagt. Es ist keine gesetzliche Steuerverpflichtung. Die Stadt berechnet eine Zahl und bittet um sie. Institutionen können einen Teil ihrer Community-Programmierung gegen die Anfrage zählen, das ist, wo die Argumente beginnen. Eine Universität kann eine kostenlose öffentliche Vorlesungsserie als Gemeinschaftsvorteil beanspruchen, während die Stadt nur Bargeld zählt, das hilft, eine Haushaltslücke zu schließen.
Die Regierung von Bürgermeister Michelle Wu hat Boston gedrängt, die Pilot-Rate über einen Zeitraum von Jahren von 25 Prozent auf 50 Prozent zu erhöhen. Die Änderung würde Dutzende von Millionen Dollar in zusätzlichen jährlichen Anfragen von einigen der größten gemeinnützigen Organisationen der Stadt bedeuten. Hochschulführer haben in Frage gestellt, ob ein freiwilliges Programm ohne neue staatliche Behörde de facto zu einer Steuer werden kann. Stadtbeamte antworten, dass die Alternative ein langer rechtlicher Kampf und eine schlechtere Beziehung mit den Nachbarschaften um den Campus ist.
Das Spielbuch der Siedlung breitet sich weit über Boston hinaus aus
Die Vereinbarungen folgen einem Muster: Die Stadt erhebt die Gefahr einer steuerlichen Herausforderung, die Universität stimmt einem mehrjährigen Zahlungsplan zu und beide Seiten erklären die Vereinbarung eher als eine Partnerschaft als eine Konzession.
Die Vereinbarung gab Providence vorhersehbares Geld und löste Steueransprüche über Universitätsimmobilien. Princetons Streit endete früher, im Jahr 2016, als die Universität vereinbarte, $ 21.77 Millionen über sieben Jahre an die Stadt und den Stadtteil zu zahlen, nachdem eine Herausforderung für seine Befreiung. Die Universität von Pennsylvania verpflichtete sich $ 100 Millionen über zehn Jahre an den Philadelphia School District im Jahr 2020, ein wichtiger Beitrag, der auf Schulen gerichtet ist, anstatt einfach nur den Stadtfonds allgemein, wie detailliert durchPenn heute... .
Diese Zahlen sehen anders aus, weil jede Stadt aus einer anderen Position verhandelt hat. Was sie teilen, ist der Wechsel von Ad-hoc-Aufrufen zu langfristigen Vereinbarungen. Eine Stadt, die einen unterzeichneten Zeitplan erhält, kann planen. Eine Universität, die einen unterzeichnet, kauft Steuersicherheit und vermeidet einen Paket-für-Paket-Kampf jeden Bewertungszyklus.
| Institution | Gemeinde | Vereinbarung | Jahr |
|---|---|---|---|
| Princeton Universität | Princeton, New Jersey | 21,77 Millionen US-Dollar über sieben Jahre | 2016 zu |
| Universität von Pennsylvania | Philadelphia , Pennsylvania | 100 Millionen Dollar in zehn Jahren für Stadtschulen | im Jahr 2020 |
| Brown Universität | Providence, Rhode Island zu sehen | 46 Millionen Dollar in zehn Jahren | 2021 zu |
Yale University in New Haven ist das wiederkehrende gesetzgeberische Ziel, das keine umfassende Vereinbarung unterzeichnet hat. Connecticut Gesetzgeber haben wiederholt vorgeschlagen, dass New Haven einige Universitätsimmobilien besteuern lässt, obwohl diese Gesetze nicht Gesetz geworden sind. Yale macht freiwillige Zahlungen und argumentiert, dass seine Gehälter, Bau, lokale Anschaffung und Studentenausgaben bereits die Stadt unterstützen. New Haven rechnet damit, dass die Steuerbasis der Stadt aufgrund des Fußabdrucks der Institution ungewöhnlich klein bleibt.
Jeder Settlement-Dollar kommt aus Campus-Budgets
Eine Universität, die mit einer neuen Anfrage von 2 Millionen US-Dollar pro Jahr konfrontiert ist, muss 2 Millionen US-Dollar finden. Es kann eine offene Fakultätslinie einfrieren, die Wartung verschieben oder ein Programm beschneiden. Die Zahlung konkurriert mit dem gleichen Betriebsbudget, das Gehälter und Studentendienstleistungen abdeckt. Dieser Druck landet jetzt in einer Zeit, wenn öffentliche Institutionen auch mit staatlichen Finanzierungslücken und Unterrichtsdruck fertig werden, eine Kombination, die inAcademicJobs-Berichterstattung über öffentliche Hochschulen steigt... .
Die Wirkung auf die Einstellung ist direkt, wenn nicht immer sichtbar.Eine Abteilung, die eine Linie verliert, weil der zentrale Haushalt eine Stadtbesiedlung absorbiert hat, wird die Ursache in der Jobwerbung nicht ankündigen.Aber die Verlangsamung der Fakultät Einstellung bei vielen Institutionen ist ein weiteres Symptom des gleichen Finanzumfelds, wiejüngste Abdeckung der Fakultät Einstellung FreezesSie haben dokumentiert.
Nichts davon ist ein Argument, dass Universitäten nichts zahlen sollten. Es ist ein Argument, dass die Kosten ehrlich gemessen werden sollten. Eine als Bürgergewinn angekündigte Vereinbarung hat ein zweites Leben, da ein Haushalt niemand nennt.
Politische und rechtliche Auseinandersetzungen sind noch lange nicht abgeschlossen
Staatliche Verfassungen schützen viele wohltätige Eigentumsbefreiungen, so dass Städte nicht einfach eine lokale Verordnung ändern und beginnen, eine private Universität zu berechnen. Einige Staaten erlauben kommunale Opt-outs oder obligatorische Piloten; andere überlassen die Angelegenheit freiwilligen Verhandlungen.Lincoln-Institut für LandpolitikSie haben durch ihre Arbeit an der Nonprofit-Eigentumsbesteuerung studiert.
Die nächste Welle von Herausforderungen wird sich wahrscheinlich auf Immobilien konzentrieren, die nicht rein pädagogisch aussehen. Beurteilungen prüfen Forschungsgebäude, die an private Unternehmen vermietet werden, medizinische Bürogebäude, Wohnungen, die von Nicht-Studenten besetzt sind, und Mischgebrauchspakete, die die Linie zwischen Campus und kommerziellem Gebrauch verschleiern. Eine Universität kann das Paket besitzen, aber die Stadt argumentiert, dass der Bewohner kommerziell ist.
Für öffentliche Universitäten ist die Befreiung noch komplizierter. Sie sind staatliche Institutionen, aber ihre Satellitengebäude, Grundstücksbesitz, Hilfsunternehmen und private Verwendungen auf öffentlichem Grundstück können in lokalen Steuerjurisdiktionen sitzen, die keinen direkten Nutzen erhalten. Einige Staaten haben dies durch feste pro Bett oder pro Mitarbeiter Zahlungen von Universitäten an Gastgemeinschaften angegangen. Andere haben es nicht, wobei Städtestreitigkeiten während jedes Haushaltszyklus aufbrechen.
Der nächste Kampf wartet nicht auf eine gesetzgebende Sitzung
Die Campus, die dies gut verwalten, behandeln die Stadt wie einen Partner mit einer Tabelle, nicht einen Gegner mit einem rechtlichen Brief.
Vor der nächsten Budgetsaison ziehen Sie die drei größten steuerfreien Pakete auf jedem Campus und den aktuellen Zahlungsplan. Fragen Sie, ob die gemeinnützigen Vorteile, die gemeldet werden, neue Ausgaben oder Programme sind, die sowieso existieren würden. Dann setzen Sie ein Treffen mit dem Finanzdirektor der Stadt auf den Kalender, bevor der nächste Bewertungszyklus beginnt.
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