Une augmentation de quatre pour cent sur un taux mensuel de 1100 $ ajoute 44 $. Une augmentation de sept pour cent ajoute 77 $. Dans une université publique où les salaires des emplois du campus ont à peine évolué, ce nombre n'est pas un élément de ligne.
Ces avis proviennent d'un arrangement de nombreuses universités ont passé des années à promouvoir: le logement étudiant partenariat public-privé, ou P3. Sous le modèle, une université contribue à la terre ou à une location de terrain à long terme, tandis qu'un développeur privé finance, construit et exploite le bâtiment. L'université évite d'ajouter de la dette à son propre bilan. Le développeur obtient des revenus de location et, généralement, un long contrat. L'étudiant obtient un lit, une location et un horaire de location mis en place en dehors du processus de budget public de l'université.
Ce modèle a changé la forme physique des logements du campus. Il a également changé qui est responsable lorsque les loyers augmentent.
Comment fonctionne un logement étudiant P3
Un logement P3 est un contrat, pas un seul produit standard. Dans la version la plus courante, une université signe un contrat de location de terrain de 30 à 50 ans avec un développeur, et le développeur assemble le capital, le financement de la construction, la dette permanente et une redevance de développement. Certaines transactions sont signées sous la forme de contrats de paiement de disponibilité, où l'université effectue des paiements périodiques une fois que le bâtiment est disponible.
L'appel est simple pour un campus avec une capacité d'emprunt limitée. les budgets de capital de l'État ont été lents, les logements construits dans les années 1960 ont besoin de réparations, et la croissance de l'inscription dans des parties de la Ceinture du Soleil a créé la demande de milliers de nouveaux lits rapidement. un partenaire privé pourrait se déplacer plus rapidement qu'un processus d'approvisionnement de l'État, et la dette resterait sur les livres du développeur, pas sur ceux de l'université.
Le compromis est moins visible lors de la coupe du ruban. Le développeur doit gagner un retour. Ce retour provient des loyers, du stationnement, du détail ou des frais en cours. Les étudiants signent des loyers directement avec l'opérateur ou avec un affilié universitaire. Lorsque le pro forma cesse de fonctionner, le déficit ne disparaît pas.
La pression financière vient de plusieurs directions à la fois
Les taux d’intérêt sont la pression la plus mécanique.Un projet financé par une dette à taux flottant en 2019 a l’air différent lorsque les coûts de prêt de référence ont passé de près de zéro en 2021 à plus de 4 % à la fin de 2023.Les concessions sont devenues plus difficiles à obtenir, les extensions sont venues avec des frais plus élevés et les refinancements sont devenus plus coûteux.Même les projets avec une dette à taux fixe ont été confrontés à des budgets de construction, des primes d’assurance, des contrats d’utilité, du personnel et des coûts d’entretien plus élevés que les feuilles de calcul initiales.
L'inscription publique a augmenté de manière inégale après la pandémie, et le déclin démographique longtemps prédit documenté dans les rapports sur laPremière année de cliffIl a commencé à arriver dans certaines parties du Moyen-Ouest et du Nord-Est.Un bâtiment prévu autour de 95 pour cent d'occupation a peu de chute lorsque le nombre réel tombe à 88 pour cent ou 82 pour cent.Les opérateurs privés ont réagi en consolidant les lits, en discountant silencieusement, et parfois en demandant aux universités de respecter les dispositions minimales d'occupation.
L'accessibilité est la troisième pression, et il connecte les autres. Les étudiants et les familles ont des limites de dépenses façonnées par les paquets de scolarité et d'aide, par les salaires locaux, par la nourriture et les coûts de transport, et par le loyer lui-même. Le Hope Center for College, Community, and Justice a documenté à plusieurs reprises des taux élevés d'insécurité du logement parmi les étudiants. Lorsque les lettres d'aide de l'université ont déjà assumé un coût du logement, toute augmentation du loyer privé devient un problème de politique pour le campus plutôt qu'un ajustement du marché privé.
L'acquisition de 12,8 milliards de dollars par Blackstone de American Campus Communities en 2022 a mis l'échelle du secteur en perspective. American Campus Communities exploite des logements étudiants dans des dizaines d'universités.
Les protestations ont transformé les loyers privés en revendications publiques
Le Royaume-Uni a offert une épreuve précoce. Au cours de l'année académique 2020-21, les étudiants de l'Université de Manchester et d'autres universités britanniques ont retenu le loyer en réponse aux campus fermés et à l'instruction en ligne. Les campagnes ont varié, mais la demande a continué de se répéter: l'université avait contracté des lits, de nombreux étudiants ne pouvaient pas les utiliser, la facture de loyer leur a demandé de payer l'écart, et le campus est resté fermé ou principalement en ligne.
couverture enA l’intérieur de l’Eda suivi les protestations, et la même logique d'organisation est apparue sur les campus des États-Unis où les syndicats de locataires étudiants traitent maintenant un bail P3 moins comme un contrat privé et plus comme une extension du problème d'accessibilité de l'université elle-même.Ce cadre a la force.Les étudiants n'expérimentent pas le P3 comme un transfert de risque.Ils expérimentent le nom du bâtiment, son emplacement sur le terrain du campus, le portail du logement de l'université et le bureau des affaires étudiantes qui traite les frais de retard comme une institution continue.
Les exigences sont souvent spécifiques. Un gel sur les augmentations annuelles. Un plafond lié à l'aide financière étudiante. Un siège étudiant sur le comité de fixation des taux. Un budget opérationnel transparent. Ce n'est pas une nostalgie pour la propriété publique; c'est une tentative de ramener le bilan privé dans une conversation publique.
Ce que les administrateurs regardent maintenant
Les analystes de notation qui suivent les finances de l'enseignement supérieur ont commencé à poser des questions plus claires sur les contrats P3 signés au cours de la dernière décennie. La préoccupation n'est pas que les logements étudiants s'effondrent. La demande reste relativement stable. La préoccupation est que les accords ont été structurés avec une croissance optimiste des loyers et des coussins minces, et que les universités peuvent faire face à un choix entre laisser un partenaire privé échouer, absorber les coûts que le partenariat était censé éviter, ou être blâmés pour une crise du logement qu'ils n'ont pas directement géré.
S&P Global Ratings a publié une étude des finances publiques sur le secteur que les administrateurs du campus peuvent examiner sur son site.Logement étudiant et finances publiquesPour les universités, le signal est de ne pas se retirer complètement des P3s. Il s'agit d'examiner les hypothèses de la prochaine transaction sur la croissance des loyers, l'occupation, l'accessibilité et les incitations de déplacement, et de demander ce qui se passe si les chiffres réels du projet s'éloignent de la forme pro.
Le problème de l'accessibilité se trouve dans le même environnement d'inscription et de budget documenté dans les rapports surLes universités publiques en hausseet onRéduction des aides fédérales aux étudiants et services de prêtIls sont des comités séparés avec une arithmétique commune: le coût total d'un étudiant doit venir de quelque part.
Certaines institutions commencent à écrire l'accessibilité dans la prochaine génération d'opérations.Ils exigent que les développeurs mettent de côté un pourcentage d'unités à des loyers inférieurs au marché, limitent les augmentations annuelles, gardent une partie des lits sous la tarification gérée par l'université et publient des budgets d'exploitation annuels.Ces clauses, petites dans les documents juridiques, donnent à une université une réponse pratique lorsqu'une augmentation de la location atterrit dans la boîte aux lettres d'un étudiant.
La question la plus difficile pour un campus n'est pas de savoir si un P3 était légal ou même s'il était efficace.Il s'agit de savoir si l'institution peut expliquer ses coûts de logement aux étudiants qu'elle recrute.Cette explication doit maintenant survivre au contact avec un avis de location, une réunion syndicale des locataires, une demande de dossiers publics et la question d'un parent à l'orientation.
Une université qui peut s’asseoir avec son partenaire privé avant le prochain cycle de location, regarder les données d’occupation réelles et ajuster l’accord sur les mérites sera dans une position différente de celle qui attend une grève de location.
